■通讯员鹿轩 记者冯伟祥

　　小区会所的所有权是归全体业主还是属于房产开发商所有？对于这个问题，温州市鹿城区嘉鸿花园的业主们与开发商温州嘉鸿房地产开发公司（以下简称为温州嘉鸿）争执不下。为此，业主大会代表广大业主起诉到了法院，要求法院确认该小区内的会所所有权属于全体业主共有。

　　10月10日上午，温州市鹿城区法院公开审理此案。

　　令人关注的是，这起案件的原告温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会，是2013年3月25日由温州市鹿城区民政局核准登记的社团法人，具有独立法人资格。业主大会作为独立法人资格参与诉讼，这在全国尚属首例。

　　小区业主：会所属于全体业主共有

　　“嘉鸿花园”是住宅小区，其中有1015.64平方米的会所。

　　该小区业主大会在诉状中称，当时建立小区的时候，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对该住宅小区开发建设的批复中，核定建设会所是作为居委会、公厕、物业等配套用房。业主们认为，当时房地产公司在购房合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺“监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后9个月内达到使用条件。”

　　房产交付之后，小区里面的业主们都把上述会所当做文娱活动场所使用。

　　但是到了2015年，业主们得知开发商正在向温州市房屋登记中心申请，将会所的所有权登记在房地产公司的名下。业主们认为，开发商的行为违背了当时行政部门的审批规定，侵害了全体业主的利益。

　　8月18日，作为全体业主的代表，嘉鸿花园业主大会以独立法人资格向鹿城区法院递交了民事诉状，要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑，应当属于全体业主共有。

　　开发商：会所属于建筑物专有部分，商品房买卖合同已明确约定所有权

　　温州嘉鸿抛出五点理由进行反驳：

　　第一，认为涉案会所是建筑物独立的专有部分，是由房地产公司自筹资金建设而成，是独立的商品房，谁出资，谁就享有所有权；

　　第二，认为涉案会所建设时列入政府审批容积率，且未被分摊，现在涉案房产正处于产权登记过程中；

　　第三，根据房地产公司与业主签订的《商品房买卖合同》第18条第5项，双方已经明确约定，会所的所有权属于出卖方，即房地产公司；

　　第四，虽然涉案会所报建时表述为包含一部分物业经营用房、厕所，但并不表示会所就是配套用房，配套用房是规划上的概念，“会所”的称呼也是从香港等地借鉴来的“舶来品”；

　　第五，认为会所投入使用之后一直被业主强行占有，这样的行为属于侵权。

　　三大争议焦点引发激辩

　　庭审过程中，业主大会、房地产公司均出示了大量证据来支持自己的主张。双方对于“涉案会所是否属于建筑物专有部分”、“会所是否为小区配套用房，由哪方出资建成”、“业主与房开是否明确约定会所权属”这三大争议焦点展开激烈辩论。

　　业主大会认为，开放商在商品房买卖合同中约定“会所所有权属于出卖方所有”是违背业主的真实意思表示的，这样的约定无效，因为开发商处于合同强势地位，双方缔约时地位不平等。

　　业主大会还向法庭出示证据证明当时同等档次的温州市区的小区房价均价在3500元/㎡左右，而涉案小区第一期的销售价格为4500元/㎡左右，后期的销售价格更高。业主大会据此认为，涉案会所已经作为建设成本纳入该小区的房价。

　　开发商则认为，结合购房合同、测绘结果可知业主购房并未分摊会所面积，合同中对会所权属约定具体明确，合法有效。

　　为此，开发商还申请了两名证人出庭作证。其中一名证人证实自己是承租方，本来想要承租涉案会所，因为受到业主们的阻挠作罢，房地产公司据此认为业主占有涉案会所的行为已侵害到了房地产公司的利益。

　　庭审从上午9点到下午1点结束，鹿城法院将择期宣判此案。

　　一大亮点：业主大会具有独立法人资格参与诉讼

　　业主与开发商、业主与物业公司，小区里的那些事儿，总是剪不断理还乱。近年来，业主维权难呼声高涨。现行《物业管理条例》规定，业主大会以会议的形式存在，并不具备法人的特征。

　　2013年，温州探索对业主大会进行创新管理。2013年3月18日，鹿城区民政局决定对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团登记，嘉鸿花园是两个试点小区之一。

　　业主大会获得社团法人资格，具有独立的财务制度、人员管理制度。根据涉案“嘉鸿花园”业主大会社团法人登记证书显示，其业务范围为：制定、修改小区物业管理相关制度，维护业主的合法权益。

　　根据法律规定，社团法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利的同时也需要承担民事义务。

　　也就是说，业主大会作为社团法人资格，具有诉讼参与人的地位，既可以为维权作为原告提起诉讼，也可能因为侵权行为作为被告面临承担法律责任的风险。