售楼处封闭，中介推迟营业，在建项目的工期延长……对于房地产行业而言，新冠肺炎疫情带来的影响不仅在于春节期间所有的交易、生产与经营都按下了暂停键，还在于原本期待的“金三银四”或成为泡影。

　　记者梳理发现，目前至少已有20个省市发布了有关房地产方面的政策，涉及放宽房企土地出让金、税费缴纳时限，甚至还有放宽预售条件的。

　　但这并不意味着房地产调控风向发生了改变。与此同时，财政部、统计局、央行等多部门也在密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　这究竟意味着什么？业内专家在接受记者采访时说，不应将上述地方政策视为放松或刺激房地产的信号，中央坚持“房住不炒”的决心没有动摇，房价也不会大起大落。值得注意的是，这次疫情改变了不少人的购房理念。展望未来，政府治理能力较强、人均医疗资源较多的地区或将受到更多青睐。

　　疫情来袭楼市停摆

　　房企发起线上自救

　　有人将线上销售称为房地产行业的“救命稻草”。连日来，在疫情的冲击下，房地产行业有了一系列不同寻常的操作：不仅“线上卖房”，还搭配“×天无理由退房”“网红引流”等手段拼命揽客。

　　自疫情暴发以来，楼市几乎处于停摆状态。春节期间全国诸多大城市出现了零成交和零供应。

　　远东资信的一份报告显示，自1月23日起已有超百余城暂时关闭商品房线下售楼处，暂停房产交易活动。为了扭转局势，房企纷纷搭建线上售楼处，由于无法实现线下看房、签约，线上售楼处效果不佳，各地除夕至2月9日期间商品房销售基本停止。

　　“往年春节期间是返乡置业热潮期，而今年受疫情影响，房企春节返乡营销停止，这部分需求基本消失。从目前情况来看，返乡置业的主力城市（基本是一些三四线城市）受影响较大。”远东资信研究部研究员陈心洁说，保守估计1月至2月全国商品房销售面积同比下降50%，2020年全国商品房销售面积同比将至少下降4.6%。

　　陈心洁补充道，以上预测的前提是疫情在短期内能得到有效控制，若疫情持续时间较长，对全年商品房销售面积的影响将更大。往年1月至2月通常是商品房销售淡季，销售面积一般约占全年的8%至8.5%，疫情必然会对短期内商品房销售产生巨大冲击，但长期来看对全年影响有限。“不过，无论从哪个角度分析，新冠肺炎疫情对于2020年房地产销售的负面影响都将超过SARS疫情。”

　　同时，报告称，“受疫情影响，短期内商业物业租金收入大幅下降，而更长远的影响是，若疫情导致宏观经济增长不及预期，消费不振，商场商户失去信心引发退租潮，则商业地产受到的冲击将更大”。

　　疫情出现后，居民到商场购物的次数大幅减少，同时除一线城市外春节期间大部分省市商场关门歇业（超市、药店除外，整体开业率约40%至50%），租金成为一些中小企业的负担，商户退租率明显提高。

　　1月底至2月初，多家商业地产公司宣布对旗下商铺租户实施不同规模的租金减免。业内预计，仅万达商管集团一家减免就超过30亿元。

　　防资金链断裂风险

　　降价促销加速回款

　　在需求端受到冲击的同时，供给端同样存在问题。首先，土地市场短期内供求两端均大幅下滑。为配合疫情管控要求，避免现场人群聚集，北京、重庆、武汉、上海、石家庄、福州、苏州、天津、南通等多个城市推迟土地拍卖时间，出让时间推迟数日不等，导致1月下旬起土地供应和成交均大幅减少。

　　1月，中指研究院发布的300城供应土地面积环比缩水近七成，同比缩水近四成；成交土地面积环比下滑超七成，同比下滑近五成。

　　“从以往的推地节奏来看，政府通常选择在下半年尤其是年底集中供地，上半年供地往往不足全年供地计划的一半。此次疫情的出现，导致政府第一季度甚至上半年的供地计划大受影响，再加上疫情期间减税、公共财政支出大幅增长等情况，疫情过后或将存在加速供地的可能。”报告认为，此次疫情或将影响土地市场的节奏，“但从宏观来看并未影响整体热度，土地市场的稳定回暖指日可待”。

　　房地产行业也将随之迎来新一轮洗牌。报告断言，全国房企第一季度销售数据将近乎腰斩，疫情已对房企销售回款带来巨大冲击，那些依靠高周转回流资金或在疫情高发地区布局较多的房企压力会很大，有资金链断裂的风险。

　　报告称，预计疫情过后大部分房企会采取降价促销的方式加速回款，短期来看，这种方式确实可以获得更多的现金流，但由于一些中小房企融资受限，这些现金流更多用于还债，而实质性大幅降价促销会强化房价下跌的预期，不利于后续销售回款。因此，对外部融资过于依赖的房企，信用风险相对较高，一旦资金链断裂，就会出现违约，甚至破产。尤其是对于大量使用债券直接融资的房企来说，债务到期并不会因销售放缓而推迟，若房企自身流动性紧张，且短期销售回款不及预期，届时将面临更大的偿债及融资压力。

　　“当前房地产业最突出的问题是一些房企面临资金链紧绷、甚至断裂的风险。”中国社科院世经政所研究员徐奇渊说。

　　“房住不炒”基调未变

　　购房理念或将变化

　　在此背景下，不仅房企发起“自救”，多地政府也纷纷出台政策。仅在2月11日至15日这5天的时间里，就有上海、西安、无锡、天津、福州等地调整土地出让金缴纳期限，允许受疫情影响的企业申请延期缴纳土地出让金，不收取滞纳金。

　　上海、浙江、无锡、天津、福州顺延项目开竣工期限，土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求可根据疫情自动顺延，不计入违约期并不收取违约金。

　　无锡和福州调整房地产预售条件，疫情防控期间预售部分达到总投资额25%以上，按规定予以办理商品房预售审批手续。

　　浙江、西安、无锡、广西推行网上审批服务，实行不动产登记“不见面”办理，帮助房地产开发和中介企业促成交易。

　　“这些政策在一定程度上缓解了房企资金压力，但鉴于疫情拐点目前尚未完全明确，仍存较大不确定性。”报告指出，在“因城施策”的调控思路指导下，各城市均有一定的自主调控空间，预计未来还会有更多城市出台类似支持政策，但不应将这些政策视为放松或刺激房地产的信号。

　　尤其是从2月16日到19日，仅4天时间内，财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　在业内人士看来，2020年楼市调控基调仍以稳为主，房地产市场总体趋稳，房价不会大起大落。但对于购房者而言，有一点预计将改变。

　　“这次疫情也改变了不少人的购房理念。展望未来，政府治理能力较强、人均医疗资源较多的地区或将受到更多青睐，而且选择楼盘时会更注重物业管理公司的服务质量。无房者重新认识到房子的重要性，疫情结束后或将有一些新增购房需求。”陈心洁说。　据《法制日报》