■阮向民

　　据媒体报道，最近，杭州的王先生拿到了杭州中院的判决书。一审二审，他终究输掉了这个官司。事情起因是，他装修房子，封了自家的阳台。物业一开始发函给他，要求拆阳台。王先生没理会。之后，物业就从顶楼吊绳子，把阳台强行拆除。王先生很气愤：“物业有什么权力，强行把阳台拆除？”他将物业公司告上法庭，要求赔偿他封阳台的损失6000元。案子经过一审二审，最终杭州中院判决，驳回王先生的诉讼请求。物业公司行为方式不当，但拆除行为发生原因是履行对小区公共空间的管理和维护职责。

　　王先生输掉了官司，但围绕这一事件的前前后后，留下了一些未竟之问值得说道说道。物业公司为什么强拆王先生封的阳台，依据是小区《管理约定》里面有一条“不得封阳台”，而王先生是签字确认的。那么这份《管理约定》该如何考量呢？

　　首先这里有个时间节点的问题。通常情形下，签订《管理约定》通常是在交房的时候，而在之前签订的购房合同上，往往只笼统地标注一句“需遵守《管理约定》”，至于《管理约定》的具体内容是什么？因为当时《管理约定》尚未出炉，自然是不明确的。也就是说，业主真正看到这份《管理约定》并要求签字画押时，买房的钱早就付清了，交易也结束了；而这时候突然有人告诉你，房子是你的，阳台也是你的，但能不能封要我说了算。如果你不同意，对不起，反对无效，因为你在购房合同上签字的时候表明了你遵守《管理约定》的意愿。

　　我们不能武断地认为这份《管理约定》就是霸王条款，但至少这份事后形成的《管理约定》，并不一定是购房者真实意愿的表达。当然我们也不是质疑法院的判决，毕竟王先生签了字，那就得认。

　　第二个问题是谁来制订小区《管理约定》。大家都知道，小区是自治组织，无论是开发商还是物业公司，都不是小区行为规则的制订者。王先生所在的小区因为交付不久，至今还没有成立业委会，所以这份《管理约定》是由物业制订的，这也是通常的惯例。但是惯例并不意味着这种做法就没有问题，因为物业和业主所处的立场不同，看问题的角度也不同，物业制订的约定往往并非就能代表业主的真实意愿。

　　拿封阳台这件事来说，物业禁止业主封阳台的最大出发点是维护小区公共空间的完整性；但从业主的角度说，居住在高层住宅，阳台“素面朝天”，毫无遮拦，安全问题是不得不考虑的大事。在尚未成立业委会的情况下，我觉得社区应该承担起集中业主意见的工作。对于业主反映的一些共性问题，社区可以牵头召开临时业主大会，以书面票决的形式，决定诸如阳台封还是不封，或者怎么封的问题。

　　所以，我们很有必要较真这份《管理约定》的来龙去脉，既然业主是小区的主人，那么不管谁来制订这份约定，都需要代表大多数业主的真实意愿，而不是代表业主之外其他任何单位或个人的主张；也只有充分尊重大多数业主意愿制订的约定，业主才能心悦诚服，才会自觉执行。