■方臻子

　　12月1日上午，杭州发布《杭州市共有产权保障住房管理办法》（简称《管理办法》），正式宣告杭州的保障住房“新物种”——共有产权房来了！

　　共有产权房，是政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。在杭州之前，不少城市也推出过共有产权房，他们的境遇却各不相同，有些被争抢、有些被空置。杭州推出的共有产权房，能够做到“真香”吗？在杭州楼市持续降温进入“深秋”的当下，共有产权房的推出又会搅动起多大的市场波动？

　　什么是杭州版共有产权房？

　　它的全称叫“共有产权保障住房”，所以它是保障房的一种。户型以中小套型为主，即90方以下。未来的共有产权房，将单独作为一个小区，而不是像一些公租房那样作为商品房的配建。

　　购买共有产权房，就享有与商品住房同等的公共服务权益。这其中，最重要的必然是学区。

　　哪些人可以买？

　　除了杭州户籍家庭，非户籍家庭也可以购买，而且没有最低收入限制，属于“全覆盖”。

　　扩大覆盖人群，即符合党的十九大提出“让全体人民住有所居”的要求，为杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例提供住房保障样本，同时也是扩大受众人群，能在一定程度上避免重蹈某些城市共有产权房“遇冷”的尴尬。

　　当然，购买还是要符合一些条件的。简单说，是居住要有一定年限、市区内要无房、单身需30岁以上。

　　其中，“一定年限”的具体年限，以每一个项目的公告为准，这也能让项目认购更加灵活；“市区无房”的市区范围，指除桐庐、建德、淳安以外的大杭州十区。

　　价格怎么样？如何共有产权？

　　共有产权房的销售基准价，按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。

　　共有产权的比例，有两种情况：

　　如果是划拨土地上的共有产权保障住房，购房家庭可在50%~80%范围内选择产权份额比例，再按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。也就是说，价格最多可以便宜一半，还支持公积金和商业贷款，这对自住购房者来说，是“真香”了。

　　如果是出让土地上的共有产权保障住房，购房家庭产权份额，是在土地出让时就已确定的。比如说，如果出让土地时定下60%的共有比例，购房家庭就只能持有60%。

　　能不能增购？

　　可增购，是杭州共有产权房的一项大胆之举。

　　具体来说，购房家庭取得不动产权证满5年，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请。增购后，住房性质转为商品住房。增购价格按照市场评估，每年会公布一次。

　　能不能上市买卖？

　　这更是杭州版共有产权房在政策上，向前迈出的一大步。

　　买卖有两种途径。一种是由代持机构进行回购。取得不动产权证未满5年的，回购价为原销售价款加上按同期基准利率计算的利息，如市场价格低于这个价格的，就以市场价格回购；满5年的，回购价款参照增购价格。

　　另一种是上市交易。在拿到不动产权证满10年后，共有产权份额可以上市交易。但是代持机构具有优先购买权，如果代持机构不买，就可以视作二手商品房，向其他人转让。

　　能不能出租？

　　《管理办法》没有做出具体规定，所以原则上可以出租，具体项目由代持机构与购房者签订使用管理条例，通过民事的形式来约定。

　　可以看出，杭州版共有产权房的政策制定，“房住不炒”的宗旨贯穿其中，主要是满足保障人群对拥有自有产权住房的诉求，在高房价背景下，为人们提供了房价与收入相匹配的住房。

　　四大创新打破“鸡肋”感

　　放眼全国，共有产权房并不是一个新事物。此前，上海、北京、广州都推出了共有产权房，此外，南京、珠海、福州、烟台等城市，也推出了共有产权房。但总体而言，各地的共有产权房房源供应量都偏少，而且很多不能增购、不能转为商品房、不能自由买卖。对很多购房家庭来说，虽然房价便宜了很多，但总体缺乏灵活度和流动性，有鸡肋之感，购房积极性并不太高。

　　与这些城市相比，杭州的共有产权房有四大创新——

　　第一，保障范围全覆盖。只要符合条件，市区户籍和非户籍家庭都可以购买。

　　第二，杭州的共有产权房筹集方式更多，最大限度地保障了房源供应。《管理办法》明确，共有产权保障住房采取划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转化三种筹集方式。

　　第三，可以增购和上市，可以成为商品房。这一点，打破了保障房和商品房之间原来泾渭分明的界限，从根本上消除了二者的对立。

　　第四，共有产权的份额，购房者可以自主选择。

　　这些创新，说明杭州的共有产权房政策吸取了这些城市的经验和教训，更加灵活大胆。这或许能破解共有产权房“鸡肋”感的困境，只有购房家庭积极性高、房源供应充足稳定，共有产权房才能良性运转起来，更利于实现其宗旨——形成分层次的住房保障体系。

　　最后，回到标题的问题：杭州版的共有产权房能买吗？答案已经呼之欲出了：对于原本就想在“郊区新城”购房的刚需购房家庭来说，还有什么会比当下能便宜一半、未来又能转为商品房的共有产权房更“香”的呢？