微观点：现实告诉人们，房子只有满足人民的住房“刚需”时，房地产业、政府和老百姓才能达成多赢局面。

　　■陈怀瑜

　　据媒体报道，近日化解房地产库存的政策吹风不断，这是在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，国家释放出的强烈政策信号。专家分析，新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。

　　中国房价之高有目共睹，多少年轻人，一生的奋斗，就是为了能拥有一宅自己的“蜗居”。可中国房地产业多年的红火，非因住房刚性需求而抬升，而缘炒房升值而高企。当房地产业不是为“大庇天下寒士俱欢颜”，用以满足民生住房需求，则其繁荣，都只能是暂时景象。民众的购买力，不可能支撑永不下落的房价，若不为刚需的房地产，终将会有走向疲软的一天。

　　因人口众多的现实需求，在官方推动城镇化的政策导向、土地财政成了政府“财大气粗”的最主要来源、保增长的GDP压力等因素长期综合作用下，市场意识并不成熟的国人，更易于跟风炒作房市，这就是十多年来房价只升不降、价高于天的原因。

　　不过，市场规律的作用，从长远来看，任谁也抵挡不住。供需双方，不可能永远只有一个主角，房地产业也不可能总是供方市场。当房价成了大部分国人一生难以承受之重时，它就总有触发消费能力“天花板”的时候，高房价也终会走到难以为继的一天。可以说，目前我们正处于此阶段。

　　特别是当广大三四线城市的房价失去了继续攀高的预期，则投资房地产的消费理性就会回归。将房产作为投资升值者，当然不会在房产销售低迷、库存积压、价格下调的现实与预期下，还会大量疯狂入市炒房。于是，炒作哄抬房价的重要支撑之一，就会由此基本上抽去。

　　此时，所剩抬升房价的力量，也就只余开发商和政府了。开发商自身降价的动力不足，因其库存及新建房所征土地费用，基本上都是前期落实，其受当前降息、融资政策红利的影响有限。因此，最重要的推手，将来自于政府。但政府增加住房需求的政策中，包括降低购房门槛和降低房企融资难度；给予财税、信贷、公积金政策优惠、住房保障货币化安置等，虽可在一定程度上加快商品房库存消化，但是，这些却皆非治本之策。

　　当下全国三四线城市和房市，之所以步步走向疲软，仍是多年积累的两大原因所致：其一，以投资为目的全民炒房，基本上因应于市场而慢慢熄火；其二，吸纳城市人口的经济发展、教育红利、环境优势等，在中西部三四线城市中，并无太大吸引力。因为这些地方的农民，是城镇化吸纳的主力，但其要么是大量年轻人外出打工，要么是留守者并不会全面涌入城市置业购房。因此，三四线城市房市的支撑，能且只能主要落实在刚需上，但目前刚需之不足，以及刚需本身发展的平稳与平衡性，也难以再造当年那种一直涨不停的房市了。

　　现实再次告诉人们，全面健康的发展，不是资本“肠肥脑满”式的单一发展，也不能只是政府财政腰包鼓鼓，而老百姓付出一生，却难圆一个住房梦的发展。只有让“民者得其居”，让房地产业回归真正的市场供需关系——满足人民的住房刚需时，房地产业、政府和老百姓才能达成多赢局面。