楼市调控之下的“香饽饽”
■褚睿雅
在大家的第一印象里，法拍房是低于市场价的，可以捡便宜。
最初确实如此。根据法律规定，法拍房的拍卖保留价，是由人民法院参照评估价来确定。第一次拍卖时，估价大约为市价的70%；如果出现流拍，二次拍卖的价格大概是估价的80%。所以，运气好的话，确实可以“捡漏”。
不过，随着楼市调控不断加码，限购、摇号等政策陆续推出，法拍房成了“香饽饽”。对购房者来说，便不便宜已经变得次要，首要是不限购、不摇号，而且还是现房。
所以就有人说，法拍房的热度与楼市调控的紧度，几乎是同步的。
在杭州，这两年关于法拍房的话题就没有停止过。
法拍房频现高价
2019年的热度，主要是“人物”效应。比如，轰动一时的武林壹号和江南里法拍，是因为“股神”炒股失败；还有4套西溪风情的千万级别墅，本属于原安邦集团董事长吴小晖名下，后因集资诈骗被查封拍卖。
2020年开始，杭州的法拍房除了“人物”效应，还有高溢价效应。9月，杭州拱墅区九龙仓碧玺的一套洋房被挂出拍卖，经过多次竞价，最终，这套房子的成交价定格在了2514万元，出价次数达547次。根据贝壳网的数据，当时九龙仓碧玺的市场单价为65775元/平方米，也就是说该房的市场价格应该在1723万元上下，而这套房子的成交价竟高出市场价800万元左右。
为什么高出市场价那么多，还有那么多人去抢？
二手房中介王波道出其中的秘密：首先是学区，九龙仓碧玺所在的学区是文澜实验学校，这是“虎爸虎妈”们非常“眼馋”的一所学校；其次，这是一套高端洋房，5室2厅3卫3阳台，这样的房子在桥西板块算是比较稀缺了，正好戳中一部分高净值人群“育儿+改善居住”的需求。
在该法拍房成交之前，九龙仓碧玺11幢一套215.54平方米的洋房也于7月被法拍，历经400多轮竞价，最终以1615万元落槌，折合单价约7.5万元/平方米。相对市场价来说，也高出了近200万元。
随着法拍房的价格一路攀升，同一区二手房的价格也应声调整。例如九龙仓碧玺的二手房单价有的已经挂到10万多元每平方米。
在杭州楼市，学区房属于“硬通货”，小面积的优质学区房，是很多手头资金有限的家长首选，延伸到法拍房市场也是如此。因为总价相对低，因此争抢格外激烈。2019年底，杭州调整招生政策，实行公民同招、100%摇号、民办审批地内招生等政策，这让学区房的热度更上一层楼。
2020年8月，江干区双菱新村35幢的房子在阿里拍卖平台上挂出，建筑面积仅为37.37平方米，起拍价为179.4万元，评估价为224.23万元。该房最吸引人的是，对口的学区为采荷一小。这套房子吸引了8人报名参拍，经过多次延时，最终以230.6万元成交，折合单价6.17万元/平方米。
在法拍学区房中，学籍是否已被占用是一个“坑”，而法拍房通常都会在法拍页面注明“房产户口不在执行范围内，户口问题请自行咨询相关部门”，因此，冲着学区去买法拍房的，一定要在拍卖之前先了解清楚房子内的户口和学籍情况。
稀缺房源备受关注
杭州的限购政策也是导致部分房源供应较少地区法拍房受热捧的原因之一。
10月的最后一天，滨江区浦沿街道银杏汇公寓3幢1301室的房子在阿里拍卖上成交，这套房子的建筑面积为306.52平方米，5室2厅1厨3卫2阳台，配私人电梯，另加一部公共电梯。评估价为2700万元，起拍价为2160万元，该房源引来18573次围观，373人设置提醒，6人报名，最后经过104次竞拍，以2439万元成交。
11月12日，地处同一街道的御江苑也有一套评估价为3147万元，起拍价为2300万元的排屋上拍。这套排屋共有5层（地上3层、地下2层），面积约有323平方米，带3个车位。未拍先火，距离拍卖还有6天时，就已经有400多人设置提醒，12000多次围观。
有人算过一笔账：2019年12月，御江苑有一套同样户型的排屋法拍，以2506.8万元的价格成交，高出评估价75万元，当时的评估价是以2019年9月为价值时点，折算下来单价7.5万元/平方米。而这次上拍的房子，是以2020年3月为价值时点，折算下来单价高达9.7万元/平方米。仅仅过了半年，御江苑排屋的评估基准价就升值了近30%。
王波说，这样的涨幅与滨江板块房源的稀缺有关系。上新房源不太多，在年初的晓风印月之后，就只有御滨府一个新盘，10月最新一次摇号，中签率为4.33%。而作为杭州的高新区，滨江的人口一直呈流入状态，而这批净流入的人口，有很多是互联网新贵之类的高净值人群，有较高的购房需求和较高的购买能力。一旦他们摇不到号，二手房里也淘不到金，最后就有可能转去法拍市场。
“其实，包括之前九龙仓碧玺那套高出市场价800万的法拍房也是一样的，都是杭州房市的稀缺资源。所以，即便价格高，大家也会趋之若鹜。9月之后，杭州的楼市限购政策又加码了，对于‘房票’的限制更多了，有很多没有房票的人，自然会把目光投向法拍房。”王波说。