■冯瑄、朱宁溪

　　买房是“人生大事”，却藏着不少“糟心小事”。诸如开发商对预售商品房“一房二卖”、再次抵押，卖方对二手房恶意转移资产、房价上涨时毁约等。

　　今后，这些购房风险只需要在商品房网签备案的基础上，再通过办理“预告登记”就可以有效避免。

　　日前，宁波举行全面推广商品房“双预告”线上办理媒体通气会，宁波将全面推行预购商品房预告登记及抵押预告登记（简称“双预告”），同时稳步推行存量房“双预告”登记。

　　让购房者有效“避险”

　　什么是不动产预告登记？根据《民法典》有关规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　宁波市不动产登记中心相关负责人介绍，预告登记是保护购房人合法权益、防止“一房二卖”、防范交易风险的法定手段。形象来说，在预售商品房交易中，小业主处于弱势，从购房到办理登记领取证书，往往需要3年左右的时间，如果开发商不配合或者出现风险，时间可能更长甚至无法领取证书。市民全款或按揭购买的预售商品房存在着被“一房二卖”、再次抵押、纳入破产清算资产等风险，百姓的合法权益严重受损。

　　而在二手房买卖中，卖方“一房二卖”、恶意转移财产、房价上涨时毁约；买方不按约定行事、利用虚假产权骗取定金和房款、中介等假借购房贷款骗取房屋过户后套现（目前银行需要过户后审批发放贷款）等行为也时有发生。

　　这位负责人说，全面实施预告登记制度，可以有效防止上述情况发生。

　　银行或考虑优先贷款支持

　　从2020年开始，国家到省市全力部署实施“商品房不动产预告登记”。国家有关文件明确“不动产登记机构应当主动将预告登记结果推送银行业金融机构和税务部门，银行业金融机构应当依据预告登记结果审批贷款，预售商品房未办理预告登记和抵押预告登记的，银行业金融机构不得审批发放贷款”。

　　据了解，去年9月起，宁波市在全省率先推出二手房交易“带押过户”新模式，大幅压减交易环节和时间，缓解群众和小微企业、个体户融资压力，得到了百姓的普遍认可。但是，目前的模式主要还是针对买卖双方选择同一家抵押贷款银行的情形，银行仍然需要在不动产过户登记后再发放贷款，抵押权注销和新设立同步进行，没有风险。

　　宁波市不动产登记中心有关负责人表示，对涉及跨行的情形，需要依托预告登记，银行凭预告登记审批贷款，因此，需要全面推行商品房预告登记。

　　具体如何办理？

　　今年2月15日，宁波发布《关于加快推进商品房不动产预告登记工作的通知》。

　　其中明确“当事人购买预售商品房的，可按约定依法申请办理预购商品房预告登记，明确房地产开发企业有积极配合购房人办理不动产预告登记及预售商品房抵押预告登记的义务。房地产开发企业不申请办理预告登记的，购房人可根据合同约定单方申请。”

　　对于全款购买预售商品房的，“购房人可自行办理预购商品房预告登记。对于按揭（含住房公积金贷款）购买预售商品房的，可由贷款银行开展预购商品房预告登记和抵押预告登记的组合登记”。

　　在二手房购买中，买方因按揭贷款（含住房公积金贷款）购买存量商品房的，“可由买卖双方和贷款机构共同申请办理存量商品房转移预告和抵押预告登记”。

　　“此次我们推出‘双预告’登记线上全流程办理，是提升政务服务水平的一项重要便民举措。”这位负责人说。

　　事实上，在实际的预告登记办理中，业主只需要按照规定携带好有关材料即可，具体办理，房产开发商和银行会在银行端全部完成。